성남시 기본 정보
| (2020년 3월기준, *는 2017년 기준) | |
| 인구 | 941,688명 |
| 19-65세 인구 | 663,042명 |
| 5년 CAGR (14 - 19년) | -0.66% |
| 세대수 | 401,748세대 |
| 전입 (2019년) | 127,058명 |
| 전출 (2019년) | 140,457명 |
| 사업체수* | 64,188개 |
| 주택보급률 | 92.36% |
| 전세가율 | 55% |
성남시는 인구가 94만 명이며, 최근 5년 간 연평균 -0.66% 씩 감소하고 있다. 전체 인구 중에서 19세 이상 65세 미만 인구가 차지하는 비중은 70%에 달하며, 2019년에는 순전출이 이뤄졌다. 사업체는 64,188개로 인구 14.6명 당 하나의 사업체 수준이다. 주택보급률은 92.36%이고, 전세가율은 약 55%이다.
성남시 행정지도
성남은 북쪽으로는 서울 강남, 남쪽으로는 수원과 용인, 서쪽으로는 안양, 동쪽으로는 광주시가 위치해 있다. 경기지역 신흥투자지역으로 부상하고 있는 수원 용인 성남을 합쳐 "수용성"이라고 칭한다. 성남은 수정구, 중원구, 분당구로 나눠져 있고, 44개의 법정동과 50개의 행정동으로 구분돼 있다.
성남시 인구 추이
성남시 인구는 2010년 98만 명을 정점으로 상승 하락을 반복하다가 2016년부터 지속적으로 하락하고 있다. 이에 반해 성남시 세대수는 2012년부터 꾸준히 증가하고 있다는 점을 주목할 필요가 있다. 인구가 하락하는 2016 - 2019년 기간에도 세대수는 지속적으로 증가했고, 2020년 3월까지도 그 추세는 이어지고 있다. 1인 가구 또는 딩크족으로 불리는 신혼부부가 증가하면서 인구가 감소에도 불구하고 세대수는 늘어나면 부동산에 수요에 (+) 요인이다. 현재 성남에서의 세대수 증가 우상향은 그 증가세가 둔화되고 있다.
성남시의 과거부터 현재까지의 전출입 추이를 살펴봤다. 성남은 2016년 비교적 높은 순전입 이후 지속적으로 순전출 추세가 지속되고 있다. 성남시에서의 순전출 대상지는 어디일까?
성남시에서 2001년부터 2020년 2월까지의 전입, 전출 도시를 확인해봤다. 성남과 인근해 있는 용인과 광주로의 전출입이 가장 많았다. 그 외 특징점은 서울 강남 3 구로부터의 전출입 역시 활발했다는 점이다. 수치적으로 보면 강남 3구에서의 전입이 전출보다 많아 순전입을 기록했다. 2000년 대에 성남이 급속도로 성장하면서 강남에서 성남으로의 이주가 활발했음을 시사한다.
기간을 좁혀 최근 성남의 대체지역으로 떠오르고 있는 곳을 확인해봤다. 2017년 2월부터 2020년 2월까지 3년의 기간 동안 성남시의 순이동 지역은 광주시와 용인시로 성남의 부동산 가격 변화에 영향을 미침을 알 수 있다.
흥미로운 사실은 성남을 대체지역으로 선택하는 곳이 대부분 서울 지역이라는 점이다. 강남 3구와 관악구, 노원구에서 성남으로의 인구 순 유입이 이뤄지고 있다. 최근 부동산 정책으로 인해 부동산 시장 풍선효과를 볼 수 있는 차트이다.
수요/입주물량 분석
성남의 대체지역이라고 할 수 있는 용인과 광주를 포함해 수요/입주물량을 분석해 봤다. 2013 - 15년까지 3 지역의 수요를 공급이 따라가지 못하다가 2016 - 19년까지 이 수요를 소화해 내기 위해 용인을 중심으로 급속도로 공급이 늘어났음을 알 수 있다. 중요한 점은 2020년부터 2023년까지 또다시 공급량 부족이 예상된다는 점이다. 성남시에서의 높은 공급에 비해 광주와 용인에서의 공급은 지난 3년 대비 급격히 줄어들 예정이다.
성남은 기본적으로 2016년부터 준공 후 미분양 물량이 0이다. 세대수가 꾸준히 늘어난 것에 반해 2016년부터 공급된 물량이 부족했던 탓이다. 2019년 1월 급속한 미분양 증가는 ‘힐스테이트 판교 엘포레’가 미분양이 돼 일시적으로 나타난 현상이고, 준공 전에 모든 물량이 소화됐다.
성남에 비해 용인과 광주의 미분양 수준이 높다. 차트의 왜곡이 있을 수 있는데 기본적으로 광주시가 용인시보다 미분양의 절대량이 작다. 용인의 미분양 물량은 최근 100% 준공 후 미분양 물량인데 반해 광주는 48% 정도이다. 분양면에서는 광주가 좀 더 안정적으로 시장에 물량을 소화시키고 있다.
성남 3구 현황
성남은 기본적으로 분당구 -> 수성구 -> 중원구 순으로 시장 가격이 형성돼 있다. 2020년 4월 현재 중원구는 분당구에 비해 약 34% 저렴한 상황이다. 전세가율은 54% - 56%로 전세가율이 상당히 낮은 상황이다. 2019년 4월 당시 분당구(58%), 수성구(60%), 중원구(66%) 각각의 전세가율을 고려했을 때 중원구의 전세가율은 최대인 12% 하락했다. 1년 사이에 실수요층보다는 투자수요가 급격히 늘었다고 추정할 수 있는 요소이다.
성남시 중원구 상세
그림에서 볼 수 있듯이 성남 중원구는 1년 사이 시세가 작게는 7%에서 49%까지 상승했다. 2019년 4월과 비교했을 때 중원구 전체의 시세 변동은 27.8%다. 그중에서도 급등한 곳은 상대원동이다. 상대원동은 같은 기간 49.0%의 가격 상승이 있었다.
상대원동 가격 상승에는 성남 일반산업단지의 역할이 크다. 작년 12월 국토부는 성남일반산업단지 재생사업 활성화 계획을 승인한다고 밝혔다. 조성된 지 45년이 지난 성남일반산단은 수도권 교통망 중심에 위치한 최적의 입지로 성남의 생산과 고용에서 큰 비중을 차지해왔으나, 산단 노후화와 기반시설 부족으로 기업 경쟁력이 약해지면서 인력 유출 등의 문제를 겪었다. 이번 활성화 계획이 승인됨에 따라 활성화구역(1만 3천563㎡)이 지정돼 산단 토지 용도가 산업시설용지에서 복합용지와 주거시설용지 등으로 유연하게 전환된다.
시세 변화에 발맞춰 상대원동의 전세가율은 같은 기간 큰 낙폭을 보였다. 상대원동은 은행동의 35%에 이어 가장 낮은 45%의 전세가율로 높은 투자수요가 쏠리고 있음을 나타낸다.
중랑구는 2015년부터 매매가가 꾸준히 상승세를 나타내다가 최근 1년 사이에 급등하고 있다. 기본적으로 2019년 하반기부터 거래량이 폭등해 가파른 매매가 상승을 이끌어냈다. 기본적으로 2013년부터 중랑구에 공급물량 자체가 작았던 것도 가격 상승의 주요 원인이다. 다만 현재의 상승세는 2022년에 7,731 세대가 공급되면서 변곡점을 맞이할 수도 있다.
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