세종시 부동산 지역분석

부동산 시장에 가장 핫하다는 세종시를 분석해 보기로 했다.

 

세종시 기본정보

 

(2019년 기준, *는 2018년 기준)
명칭	세종특별자치시
인구	346,210
평균연령	36.9
전입	82,398
전출	58,674
중앙기관	17,783
사업체수*	15,871
경제활동인구	173,000
학교수	151
학생수	55,254
주택보급률*	111%

 

기본정보를 통해 세종시에는 전입자가 전출자보다 많이 인구유입이 있으며, 거주민들의 평균 연령이 젊고, 사업체 수가 경활인구 약 10.9명 당 하나가 있음을 알 수 있다. 중요한 점은 세종시의 주택보급률이 111%로 전국 기준 104.2보도 높다는 사실이다. 

 

세종시 행정지도

 

세종시 행정지도

 

세종특별자치시는 충청권의 중심부에 위치하며 동으로는 충북 청주시와 서로는 충남 공주시, 남으로는 대전광역시, 북으로는 충남 천안시와 경계를 이루며 1읍 9면 9동(행정동)으로 되어있다. 

 

세종시 인구추이

세종시 인구수 및 세대수 변화 추이 (출처: 부동산 지인)

 

세종시는 2012년 특별자치시로 지정된 이래 2015년까지 인구, 세대수 모두 폭발적으로 증가했다. 그 후 최근 증가세가 주춤하기는 했지만 지속적인 입구 유입을 확인할 수 있다.

 

 

위 차트에서 확인할 수 있듯이 세종시는 기본적으로 30-40대 인구 증감이 두드러진다. 30-40대 인구는 중장기적으로 소득이 유지될 수 있다는 점에서 부동산 가격을 떠받드는 중요한 요소다. 특히, 영유아와 10대의 인구 증가가 매해 늘고 있다는 점에서 세종시 정착 인구가 늘고 있음을 짐작해 볼 수 있다. 

 

 

 

전출입 차트를 통해서도 2013년부터 최근까지 순전입 인구가 꾸준히 증가했음을 확인할 수 있다. 2018 1월부터 2020년 1월까지의 통계를 보면, 지역 외 전입이 66.3%를 차지했고, 대전광역시가 44천 명으로 14천 명인 경기도에 비해 월등히 많았다. 흥미로운 점은 세종시에서 동일 기간 전출 간 곳이 대전광역시로 가장 많았다는 사실이다. 결국, 세종시의 대체지역은 대전이고 역의 관계도 성립해 최근 대전지역 부동산 가격 상승을 설명하는 차트이다. 

 

수요/입주물량 분석

세종시와 대체지역인 대전 함께 묶어서 수요량과 공급량을 분석해 봤다.

 

위 차트에 나와 있듯이 2013년까지 수요량을 조금 넘는 물량이 공급되다가 2014년부터 폭발적인 공급이 이뤄졌다. 2014년의 경우 수요량이 9천이라면 공급량은 대략 3만으로 3배 이상이었다. 입주물량 공세는 2019년까지 지속됐고 올해부터 서서히 감소해 2022년에는 수요가 공급을 앞서게 된다. 최근 대전과 세종 급등 이유는 당장의 실수요라고 보긴 어렵고 2022년 또는 2023년 매각을 목표로 본 투자소요로 보는 게 적합하다. 

 

 

앞서 다뤘던 수요/입주 차트 연장선 상에서 미분양 차트를 확인해봤다. 2014년과 2015년 막대한 공급량으로 미분양이 크게 이슈가 됐다. 이때까지는 유입된 인구 대비 공급량이 많았다는 게 적절한 해석이다. 중요한 점은 이 많은 미분양을 1년이 되지 않아 모두 소화해 냈고, 2015년 3월부터 현재까지 약 6개월을 제외하고는 미분양 사례가 0이라는 점이다. 이 기간 미분양 수치도 매우 미미하다. 

 

한눈에 보기

 

앞서 논의했던 내용을 정리하는 멀티차트. 결국 1) 꾸준한 순전입, 2) 폭발적인 입주물량, 3) 입주물량 모두 소화 및 미분양 제로, 4) 향후 입주물량 저하, 5) 높은 거래량으로 세종시 집값은 급등기를 거치고 있다. 투기지역임에도 가격이 지속적으로 상승한다는 점에서 탄탄한 실수요와 갈 곳을 잃은 투자수요의 쏠림 현상이지 않을까 싶다.

 

세종시 상세분석

 

세종시 세부 지역별 평당 시세

 

세종시 내에서도 집값이 가장 높은 수준에서 형성돼 있는 곳은 새롬동이다. 정부청사에서 2.4km 정도밖에 떨어져 있지 않고, 대단지 아파트, 초중고등학교 인근 위치, 대규모 공원 조성 등 최적의 조건을 갖췄다. 새롬동에 뒤를 잇는 대평동, 보람동, 소담동은 세종시청과 거리가 가깝고, 금강 조명이라는 점에서 높은 프리미엄이 형성돼 있다.

 

세종시 세부지역 전세가율

새롬동, 대평동, 보람동, 소담동 모두 30% 후반대 전세가율로 타 지역에 비해 절대적으로 낮다. 전세가율이 낮다는 건 공급물량이 많아서인 탓도 있겠지만, 이미 투자수요가 많이 들어와 있음을 나타낸다.

 

세종시 투자수요가 이미 많이 진입한 상태에서 추가 상승을 기대하며 들어가기에는 리스크가 있지 않나 생각이 든다. 다만, 여전히 KTX 세종역 신설, 정부세종청사와 경부선 연결 등의 호재가 남아 있다. 

 

해당 기사는 아래 링크 참조

 

https://n.news.naver.com/article/025/0002965346

세종청사~서울 70분 소요···세종시, ITX 세종역 추진한다