경기 수원시 팔달구 부동산 지역분석

 

수원시 기본 정보

 

(2019년 기준, *는 2018년 기준)
인구	1,235,093
5년 연평균 인구성장률	0.35% (CAGR)
전입	173,336
전출	184,404
사업체수*	73,441
주택보급률	98.4%
전세가율	69.2%

 

수원은 최근 5년 동안 인구성장률이 0.35%로 증가세가 약하며, 최근에는 순전출이 이뤄졌다. 사업체가 73천여 개로 인구 16.8명 당 하나의 사업체 수준이다. 수원의 경제활동인구를 확인할 수 없어 총인구로 산출한 수치로 경활인구로 계산했을 때는 더 낮은 수치가 예상된다. 

 

수원시 행정지도

 

수원시 행정구역도 (출처: 수원시청 홈페이지)

 

수원은 크게 북수원과 남수원으로 나뉘며, 장안구 팔달구 영통구 권선구 4구 44개의 행정동 56개의 법정동으로는 이뤄져 있다. 북쪽으로는 성남시 의왕시와 인접해 있고, 동쪽으로는 용인, 남쪽으로는 오산, 서쪽으로는 화성, 안산과 인접해 있다.

 

수원시 인구추이

 

 

수원의 인구는 꾸준히 증가했다. 최근에는 감소세를 보이기도 했다. 인구가 감소했던 2018-19년에도 세대수는 증가했다. 부동산 가격에서 인구수보다 중요한 것은 세대수다. 1인 가구 또는 딩크족으로 불리는 신혼부부가 증가하면서 인구가 감소에도 불구하고 세대수는 늘어나면 부동산에 수요에 (+) 요인이다. 현재 수원에서의 세대수 증가 우상향은 그 증가세가 꺾이는 모양새다.

 

 

 

수원시의 전체적인 전출입 추이를 살펴봤다. 2011년에 순전입이 상승세를 타다가 12-14년까지 성장세를 보이다 15년부터 하락돼 등락을 반복하다가 현재는 전출이 더 많은 상황이다. 그렇다면 수원의 전출지는 어디일까?

 

 

 기본적으로 수원과 인근해 있는 화성시가 대체지역으로서 수원으로부터의 전입과 전출이 활발한 곳이다. 용인 역시 2017년 2월부터 2020년 2월까지 약 39천 명으로 두드러진 전출이 있었지만, 화성은 이보다 약 2배 가까운 75천 명이다. 아래 차트는 동일 기간 화성으로 순전출이 얼마나 있었는지를 보여준다. 타 지역보다 월등히 많은 42천 명이다. 이를 통해 수원의 대체지역은 화성임을 재확인할 수 있다.  

 

 

수요/입주물량 분석

수원시와 대체지역인 화성시를 함께 묶어서 수요량과 공급량을 분석해 봤다.

 

 

2015를 시작으로 2019년까지 화성을 중심으로 물량이 폭발적으로 증가했다. 동탄 신도시에 정부가 전략적 공급을 결정한 결과로 해석된다. 2020년에는 예상 수요보다 적은 공급량이 예상된다. 특히나 수원은 물량이 거의 없다고 해도 무방할 정도의 수준이다. 

 

 

미분양 상황을 보면, 수원은 98% 이상의 공급물량을 소화하고 있는 반면, 화성은 변동성이 심하다. 최근에는 공급물량 소화량이 약 82%까지 올라왔지만, 아직은 수요가 공급을 따라가지 못하고 있다. 

 

수원 4구 현황

 

 

수원은 수원역을 중심으로 조성된 구도심 팔달구와  광교역 중심의 신도심 영통구가 최근 각광을 받고 있다. 영통구는 장안구 권서구와 비교하면 시세가 약 40% 이상 비싸다. 높은 시세는 거주민이 삼성 직장인이고, 젊은 층이라는 점에서 한 동안 유지될 듯하다. 전세가율은 팔달구가 영통구에 비해 낮은데, 2019년 3월의 69%에서 2020년 3월 59%로 약 10%가량 하락했다는 점에서 실수요층보다는 투자수요가 높음을 알 수 있다. 같은 기간 영통구가 70% -> 64%로 하락폭이 작았다는 점에서도 현재 팔달구가 투자수요가 쏠리고 있음을 알 수 있다. 

 

수원 팔달구 상세

팔달구 구동심 지역은 2010년대 들어 전부 재개발 뉴타운지구로 지정됐다. 우만동의 경우 현대건설, 고등동은 한국 토지주택공사, 인계동은 대우건설, 인계동은 현대산업개발 등 1급 건설사가 맡아 시행을 한다. 이 때문에 최근에 지속적으로 관심을 받고 있다. 

 

팔달구는 2018년 12월 조정대상지역으로 지정된 바 있다. 조정대상지역으로 지정된 후 2019년 3월에 수원시 팔달구에서 분양한 ‘수원역 푸르지오 자이’는 조정대상지역이라는 규제 속에서도 평균 37대 1의 높은 청약 경쟁률을 기록했다. 가장 최근에 분양한(2020년 2월) ‘매교역 푸르지오 SK뷰’도 145.72대 1을 선보이며 규제에도 흔들림 없는 모습을 나타냈다.

 

 

현재 재개발은 매교동과 인계동을 중심으로 이뤄지고 있다. 우만동은 아주대학교 인접해 있고, 광교중앙역과 멀지 않아 팔달구보다는 영통구의 대체수요를 받아 높은 가격이 형성돼 있다. 

 

 

팔달구는 전반적으로 매매 시장 강도가 급등하고 있음을 확인할 수 있다. 재개발과 교통 호재가 연속으로 작용한 까닭으로 풀이된다. 다만 2021년부터는 공급물량이 폭증하게 되고 2023년까지 공급과잉이 될 수 있다. 물론 팔달구가 구도심이고 구도심 재개발은 보통 성공적으로 물량을 소화하는 경향이 있다. 재개발 지역을 투자용도로 매입하는 것은 고려해 볼 수 있지만, 현재 가파른 급등기에 타이밍을 잡기에는 어렵다는 생각이 든다.